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La compañía prevé desplegar cinco iniciativas de este tipo en el país, con una inversión de US$ 140 millones. Además, recientemente presentó el proyecto multifamily edificio Arquitecto Toesca, orientado a inversionistas individuales.

El mercado de renta residencial o multifamily está tomando fuerza a nivel país, en línea con los cambios de comportamientos en la población y sus hábitos. Es así como se espera que esta actividad crezca a poco más del doble a 2024 acorde a estudios de la Cámara Chilena de la Construcción y Colliers International. En este contexto, Inmobiliaria Regenera prevé desarrollar cinco iniciativas de este tipo por más de US$ 140 millones en los próximos tres años, en ubicaciones bien consolidadas.

‘El negocio multifamily es un segmento que ha ido cobrando fuerza. Hay una serie de tendencias que lo hacen atractivo y en aumento, desde demográficas a económicas, como de estilo de vida. Las tasas de arriendo han pasado de un 15% a un 25% en los veinte últimos años’, comenta Sergio Montes, socio de Regenera, compañía que nació en 2016 con la convicción de aportar a la regeneración urbana y generar propuestas para construir una mejor ciudad.

En relación a las tendencias sociodemográficas que han impulsado el multifamily, la inmigración, los matrimonios tardíos o el hecho de que los jóvenes no estén pensando en la casa propia como primera opción, priorizando las experiencias de viajes o inversiones en otro tipo de activos financieros, se han situado como factores clave. A ello se suma que la plusvalía ha aumentado en una proporción más alta que los salarios, además de que los bancos están más restrictivos para otorgar créditos.

Multifamily para inversionistas individuales

Hoy, este mercado no solo se está expandiendo a grandes compradores como fondos de inversión o compañías de seguros, sino también a inversionistas individuales, quienes buscan invertir en esta clase de activo residencial sin la preocupación de tener que administrar el arriendo. Una tendencia que ha sido impulsada justamente por Regenera, que permite comprar paquetes de 5 departamentos a partir de un mínimo de 16.500 UF, con un pie inicial de 2.500 UF en 24 cuotas, accediendo a ventajas en términos de administración y rentabilidad.

De esta forma, los inversionistas y a la vez propietarios de los departamentos, firman un contrato de arriendo por un plazo de cinco años con una sociedad por acciones que se encarga de administrar el edificio, gestionar los arriendos, distribuir los ingresos y costos. Esta iniciativa se está concretando hoy en el edificio Arquitecto Toesca de Regenera, torre de 172 departamentos ubicada en pleno Barrio Universitario, que ofrece gestión y equipamiento de vanguardia, la cual será administrada por Assetplan.

‘Para los arrendatarios, este tipo de departamentos se vuelve una opción muy atractiva. Se trata de edificios bien administrados, con un estándar más alto, con más y mejores servicios, sin que se disparen los costos, porque hay economías de escala. En el caso de nuestra compañía, son espacios que brindan áreas de co-work, piscinas, gimnasios, quinchos y salas gourmet, tal como se puede ver en el proyecto Toesca, actualmente en fase de venta’, explica José Miguel Irarrázaval, socio de la inmobiliaria.

Incluso en el contexto de pandemia, el segmento multifamily ha mostrado un mejor desempeño que otros activos inmobiliarios, pavimentando su camino hacia la consolidación.

 

Artículo publicado en el Diario Financiero, viernes 30 de abril

Nuevo negocio permite a personas naturales adquirir un mínimo de cinco departamentos en un edificio y delegar la gestión del arriendo en una SpA.

El mercado de renta residencial o multifamily —edificios de renta en mano de un solo controlador— se está expandiendo a inversionistas individuales y no solo a grandes compradores de torres, como son los fondos de inversión o compañías de seguros. Ahora surgió una nueva alternativa, orientada a inversionistas particulares o también para los denominados ‘hormiga’, quienes buscan invertir en esta clase de activo residencial —que ha sido más resiliente en materia de ocupación y morosidad durante la pandemia— sin la preocupación de administrar el arriendo.

Se trata de una fórmula —denominada Only Investors— impulsada por la Inmobiliaria Regenera, que permite a un individuo —o grupos de personas— comprar un mínimo de cinco departamentos, tres bodegas y tres estacionamientos, desde 16.500 UF, dando un pie inicial de 2.500 UF en 24 cuotas y accediendo a ventajas en términos de administración y rentabilidad de este tipo de activos inmobiliarios. Así lo explicaron en el seminario ‘Regenera Multifamily. Alternativas de Inversión’, que contó con la participación de Matías Chomalí, gerente de Inversiones de Assetplan —la mayor administradora en el negocio de multifamily del país—; Joaquín Brahm, gerente general de GPS Property, y de los socios de la inmobiliaria Sergio Montes y José Miguel Irarrázaval. Según expusieron, los inversionistas propietarios de los departamentos deben firmar un contrato de arriendo por un plazo de cinco años con una SpA —sociedad por acciones—, que se encarga de administrar el edificio, gestionar los arriendos, distribuir los ingresos y costos, entre otros. Esta iniciativa partirá en el edificio Arquitecto Toesca, torre de 172 departamentos, ubicada en la calle Toesca entre la avenida España y Abate Molina, Santiago. El inmueble será administrado por Assetplan.

La estructura legal del negocio —señalaron— garantiza la permanencia del activo como multifamily y permite la venta a un fondo en el futuro. Asimismo, el modelo diversifica el riesgo de vacancias en el edificio completo y no en un departamento específico. También habría beneficios tributarios. Según datos de Assetplan, que hasta el año pasado administraba unas 9.000 unidades en renta residencial y quiere llegar a 14.000 en 2021, la ocupación en su cartera multifamily llegó al 98% en febrero pasado, superando levemente los niveles previos a la pandemia —inicios de 2020— y semejantes a los de fines de 2019. Si bien la firma admite que en los peores meses de la crisis sanitaria de 2020, la ocupación cayó a 87% (en julio de 2020), a partir de agosto comenzó a recuperarse, empujada por el fin progresivo de las cuarentenas de ese entonces y el estímulo financiero por los retiros del 10% de los fondos de pensiones.

Según un reciente estudio de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y Colliers International, este mercado crecería poco más del doble a 2024. El documento señala que al cierre de 2020, en la Región Metropolitana existía un total de 62 edificios de renta residencial —17 más que en la última parte de 2019—, los que totalizan unos 13.200 departamentos, casi 2.800 unidades más el año previo. El inventario acumulado de departamentos estará en torno a las 30.000 unidades en 2024, distribuidos en 135 edificios. Las comunas que más contribuirían a la expansión serían Santiago, La Florida, Independencia y Ñuñoa.

El Mercurio, 26 de marzo de 2021

Al cierre de 2020, en la Región Metropolitana se contabilizaban 62 torres y unas 13.200 viviendas en este rubro. En Santiago Centro se concentra el 38% de las unidades habitacionales.

Si bien en países desarrollados el mercado de la renta residencial o multifamily —edificios de renta en mano de un solo controlador— está bien avanzado, en Chile está empezando a tomar fuerza. Los anuncios de inversiones locales en esta área se han multiplicado y prometen un boom de construcciones en este rubro.

Lo anterior, según dicen los desarrolladores, al constatarse una importante demanda por arriendo y también porque esta clase de activo inmobiliario ha sido más resiliente que otros —oficinas y comercio— al efecto de la pandemia en vacancias y precios.

La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y Colliers International se unieron para analizar este mercado y revelaron a ‘El Mercurio’ los resultados de su primer informe en conjunto sobre esta actividad, la que crecería poco más del doble a 2024.

El estudio señala que al cierre de 2020, en la Región Metropolitana existía un total de 62 edificios de renta residencial —17 más que en la última parte de 2019—, los que totalizan unos 13.200 mil departamentos, casi 2.800 unidades más el año previo.

El precio promedio de arriendo, en tanto, promediaba las 11,6 UF —alrededor de $337 mil— en los últimos meses del ejercicio pasado, una caída de 4% anual, producto del efecto de la crisis sanitaria en la demanda. Lo que también bajó fue la ocupación, que llegó a hasta el 87% por la pandemia, desde el 94% observado a fines de 2019. Sin embargo, tras el desconfinamiento de las cuarentenas este indicador remontó a 90,2% al cierre de 2020, indican.

‘La pandemia hizo que 2020 fuera un año muy complejo para el mundo y también para Chile y es lo que explica ciertas inestabilidades que se produjeron en términos de precios y ocupación en el mercado de multifamily, ya que los ingresos de las personas se vieron fuertemente afectados. En todo caso, esta es una situación que se comenzó a revertir hacia fines del año pasado’, comenta Javier Hurtado, gerente de Estudios de la CChC.

Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers International, afirma que ‘si bien en épocas de crisis los edificios de multifamily han mostrado caídas en sus indicadores, el efecto es menor que otros activos inmobiliarios. Además, en épocas de postcrisis, los indicadores de este mercado tienden a recuperarse con mayor velocidad que otros sectores, como oficinas o retail’.

Sobre la base de los proyectos promesados y en construcción, el informe estima que este mercado más que duplicará la cantidad de edificios y viviendas en los próximos tres años respecto de los números actuales. Así, el inventario acumulado de departamentos estará en torno a las 30.000 unidades en 2024, distribuidos en 135 edificios. Las comunas que más contribuirían a la expansión serían Santiago, La Florida, Independencia y Ñuñoa.

Rubro no se saturará

Pese a ese crecimiento, los autores del estudio afirman que es ‘muy poco probable que se sature’ este rubro. Ugarte señala que ‘el mercado de renta residencial en Chile se sustenta principalmente en factores como el déficit habitacional, el crecimiento del número de hogares, el aumento en la demanda por arriendos y en la entrega de un servicio superior en comparación al mercado tradicional de arriendo’. Añade que por ello, los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios tienen buenas expectativas para esta actividad en los próximos años.

‘El crecimiento esperado para el mercado de multifamily es de 20% anual promedio, lo que es comparable con la evolución de este sector en otras ciudades de naciones desarrolladas, a lo que en el caso de nuestro país también se agrega que es una muy buena alternativa para los sectores medios y emergentes, que hoy enfrentan una oferta de viviendas nuevas cada vez más escasa por efecto de restricciones’. Sobre esto último, menciona dificultades para edificar en zonas de mayor demanda, lo que encarece las viviendas y complica que las personas reúnan el dinero para una casa propia.

El mercado

Según el informe, en 2017 había entre 15 y 20 edificios de renta residencial, mientras que al concluir 2020 eran 62 torres. La zona de Santiago Centro agrupa más del 38% del total de departamentos multifamily, seguida por Independencia y San Miguel, con 21% y 11%, respectivamente.

Las zonas centro y norte de la RM presentan una alta participación de departamentos de un dormitorio y un baño. En tanto, los sectores oriente y sur destacan por las viviendas de dos dormitorios y dos baños, y dos habitaciones y un baño, respectivamente.

El sector oriente exhibe los mayores precios de arriendo, con valores de hasta unas 23 UF para un departamento de dos dormitorios.

Anuncios de inversión 2021

En lo que va del primer mes de 2021, varios son los anuncios que inversionistas inmobiliarios han realizado para expandirse en el mercado de renta residencial, varios de ellos consignados por ‘El Mercurio’.

Ignacio Fajardin, socio del grupo inmobiliario Puntablanca, afirma que ‘la renta residencial es el segmento con mayor potencial, puesto que su explotación aún es parcial y hay mucho por mejorar a nivel de producto. Los edificios multifamily son negocios más estables, de rentabilidades atractivas y han mostrado ser resilientes en períodos de crisis’. La firma está desarrollando seis proyectos en las comunas de Ñuñoa, Santiago y La Florida, con una inversión cercana a 5,5 millones de UF, unos US$ 220 millones.

Entre quienes han revelado a este medio sus apuestas en multifamily, destacan Ingevec y LarrainVial que crearon un fondo que invertirá en el desarrollo de ocho edificios para renta residencial, que involucran más de dos mil departamentos y que contemplan un desembolso global de US$ 220 millones.

A la vez, Conecto Inmobiliaria, ligada a Mario Bascuñán —exgerente general de Parque Arauco y Almac—, informó que en 2022 espera comenzar a construir dos proyectos habitacionales multifamily en la calle Serrano, y otro similar en San Francisco, Santiago. Esto, con una inversión total de 1,6 millones de UF, unos US$ 65 millones. Se añade otra iniciativa en el Biobío. La Inmobiliaria Regenera, vinculada a Sergio Montes y José Miguel Irarrázaval, contó que prevé desarrollar cinco iniciativas en renta residencial por más de US$ 140 millones. A la vez, la constructora SalfaCorp anunció este sábado en ‘El Mercurio’ su ingreso al negocio de multifamily.

 

El Mercurio, 25 de enero de 2021